전문가 20명이 전부 '상승' 찍었다 — 2026년 서울 아파트 지금 사야 할까?

🔴 LIVE · 2026.02 서울 부동산 리포트

전문가 20명이 전부 '상승'에 손을 들었다
서울 아파트, 지금 사야 할까?

전세가율 역대 최저 · 입주 절벽 · 수요 이동 신호까지 — 데이터로 읽는 2026년 서울 부동산

📅 2026년 2월 19일 기준 📊 KB부동산 · 한국부동산원 · 조선비즈 ⏱ 읽기 약 6분

📋 목차

1. 핵심 요약 — 지금 서울 부동산을 3개 숫자로 읽는다
2. 전세가율 역대 최저의 진짜 의미
3. 지역별 매매·전세 현황 비교
4. 수요 이동 신호 — "서울 전세 대신 경기 매수"
5. 2026년 서울 부동산 3대 변수
6. 전문가들이 말하는 지금 전략

📌 Section 01

핵심을 3개 숫자로 읽는다 — 50.92 · 0.22 · 2.4만

📉

50.92%

서울 아파트 전세가율
(KB 기준, 역대 최저 수준)

📈

+0.22%

2월 2주 서울 매매 상승률
(전주 0.27%에서 둔화)

🏗

2.4만

2026년 서울 입주 예정
(전년도 4.7만의 절반 수준)

💬

이 세 숫자가 2026년 서울 부동산의 핵심 구조입니다. 전세가율이 낮아지면서 갭이 커지고, 매매가는 오르지만 상승 폭이 줄고, 입주 물량이 절반으로 쪼그라드는 상황. 가격 상승 압력은 구조적으로 살아 있지만, 거래량은 얇아지는 '가격은 오르되, 거래는 빈집' 국면입니다.

· · ·

🔍 Section 02

전세가율 역대 최저 — 무서운 신호인가, 기회인가

서울 아파트 전세가율이 50.92%를 기록, 역대 최저 수준으로 내려왔습니다. 강남·송파·용산은 30%대까지 떨어졌습니다. 이를 단순히 "전세가 싸다"고 읽으면 큰 오해입니다.

⚠️

전세가율 하락 = 매매가가 전세보다 훨씬 더 빠르게 올랐다는 증거입니다.
전세가율이 낮다는 것은 "전세로 살기엔 아직 버틸 만하지만, 매수 진입 장벽은 점점 높아지고 있다"는 신호입니다. 실수요자 입장에서 갭투자 매력은 낮아지나, 공급 부족 속 가격 방어력은 유지됩니다.

지역	전세가율 (추정)	해석
강남구	37.7%	매매가 vs 전세가 갭이 가장 큼 — 실수요·자산가 위주 거래
송파구	39.4%	재건축 기대감이 매매가를 끌어올리는 구조
용산구	39.7%	개발 프리미엄 + 희소성으로 전세가율 낮게 유지
서울 평균	50.92%	역대 최저 수준 — 전반적 진입 장벽 상승

· · ·

📊 Section 03

지금 수요가 움직이는 곳을 따라가라

서울 아파트 평균 매매가가 15억 원을 돌파한 지금, 현장에서는 흥미로운 수요 이동이 포착되고 있습니다. "서울에서 비싼 전세로 살 바엔, 경기에서 '똘똘한 한 채'를 사겠다"는 수요층이 늘고 있는 것입니다.

• 🏙
  서울 상급지 — 여전히 강하지만 진입 장벽 ↑ 강남3구·마용성 중심으로 가격 방어력 유지. 다만 10·15 대책 이후 15억 초과 주담대 한도가 6억 → 4억으로 줄며 실수요자 대출 여력 제한.
• 🌆
  서울 중저가 지역 — 갭 메우기 수요 유입 중 성북·도봉·금천 등 상대적 저평가 지역에 젊은 실수요자 유입. GTX·광역버스 노선 수혜 단지 중심으로 거래 형성.
• 🏘
  경기 핵심지 — 서울 전세 이탈 수요 흡수 과천·성남·광명 등 서울 접근성이 좋은 경기 지역으로 '서울 전세 탈출' 매수 수요 이동. 서울-경기 간 가격 키맞추기 구간 형성 가능.

💡

결론: 돈 흐름은 거짓말하지 않는다.
수요가 어디로 이동하는지를 보면 다음 6~12개월 가격 방향이 보입니다. 지금 현장 분위기는 "서울 상급지는 못 사더라도, 그 옆은 산다"는 심리가 강합니다.

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⚡ Section 04

2026년 서울 부동산 3대 변수

변수	현황	가격 영향
📦 입주 물량	2.4만 가구 (전년 4.7만의 절반)	상승 압력 ↑
💳 대출 규제	DSR 40% · 15억 초과 주담대 4억 제한	거래량 억제
🏚 재건축·정비사업	압구정·여의도·목동·성수 80조 시장 개방	선도지 상승 ↑

🔑

세 변수 중 가장 강력한 건 공급 절벽입니다. 아무리 규제가 거래를 막아도, 입주 물량이 반 토막 난 상황에서 실거주 수요는 어딘가에서 반드시 터집니다. 2016~2018년 공급 부족 시기에 서울 아파트가 2년 만에 30% 이상 급등했던 패턴과 유사한 구조입니다.

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🎙 Section 05

전문가들이 말하는 지금 전략

💬 시장 컨센서스 — 전문가 20명 전원 '상승' 의견

"서울 아파트 시장은 2026년에도 공급 절벽과 유동성이 맞물려 상승 흐름을 이어갈 것이다. 다만 15억 이상 구간은 대출 제한으로 거래가 얇아지고, 실거주 가능 구간인 10억 이하 역세권에 수요가 집중될 것이다."

— 조선비즈, 부동산 전문가 20인 인터뷰 종합 (2026.01)

지금 상황에서 실전 전략은 크게 세 가지로 나뉩니다.

• 🎯
  실수요자 — 지금 매수가 맞다면 서두르지 말되, 늦추지도 말 것. 공급 절벽은 1~2년 안에 해소되지 않습니다. 전세 만기, 자금 여력, DSR 한도가 맞는 시점에 역세권 중소형 위주로 접근.
• 📌
  갈아타기 수요 — 매도·매수 타이밍을 같이 볼 것. 내 집을 팔고 상급지로 이동하려면, 상급지가 더 빠르게 오르기 전에 움직이는 게 유리. 일시적 2주택 비과세 요건(3년 처분 기한) 반드시 확인.
• 📈
  투자 목적 — 재건축 선도지가 답. 압구정·목동·여의도·성수 등 80조 원 규모 정비사업 지역은 사업시행인가 전후로 매수 기회. 장기 보유 원칙, 대출 여력 여유 있을 때 진입.
• 🛡
  관망 중인 당신에게 — 망설임도 '선택'이다. 지금 진입 안 하면 내년에 더 높은 곳에서 사야 할 수 있습니다. "기다리면 떨어진다"는 기대보다, "언제 살 수 있는가"라는 자금계획이 먼저입니다.

🏙 서울 부동산, 결국 공급이 답을 정한다

규제는 거래를 막을 수 있지만, 집이 모자란 현실은 막지 못합니다.
2026년 서울 부동산은 "오르긴 오르는데, 내 집 마련은 더 어려워지는" 역설의 해가 될 가능성이 높습니다.

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